Vendre un bien loué

5 choses à savoir sur la vente d’un bien loué

Contrairement aux idées reçues, en tant que propriétaire-bailleur, il est tout à fait possible de céder un bien loué à tout moment. Voici quelques points à retenir avant de vous lancer.

1. Vendre libre ou occupé ? 

La première chose à vous demander est si vous souhaitez vendre votre bien occupé ou libre.

• Si vous voulez vendre votre appartement occupé : vous transmettez le bail à l’acheteur. Vous ne donnez donc pas congé. Le bail se poursuit.

• Si vous voulez vendre votre appartement libre : vous devrez donner congé à votre locataire pour la fin du bail. Vous mettez donc fin au bail.

   

2. Quand pouvez-vous vendre ? 

Si vous décidez d'opter pour la vente de votre bien libre, il vous appartient de donner congé à votre locataire, au moins 6 mois avant la date de fin du bail. Vous êtes donc dans l'obligation d'attendre la fin du bail avant de vendre.

Au contraire, si vous choisissez la vente de votre bien en gardant le bail et donc les locataires, vous pouvez vendre à tout moment. Cette solution sera donc préférable si vous souhaitez vendre rapidement. Cependant, le prix subit en principe une décote par rapport au prix de vente d'un bien libre de toute occupation.

3. Votre locataire bénéficie-t-il d’un droit de préemption ?

Le locataire peut bénéficier d'un droit de préemption dans 3 cas :

• En cas de congé pour vente (art. 15 de la loi du 06/07/1989)

• En cas de vente à la découpe (art. 10 de la loi du 31/12/1975)

• En cas de vente en bloc (art. 10-1 de la loi du 31/16/1975)

Si vous vendez un logement occupé, par principe, votre locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption, car aucun congé ne lui est délivré.

Cependant, dans deux situations précises, le locataire bénéficiera d'un droit de préemption :

• Pour la vente à la découpe : le locataire bénéficie d'un droit de préemption si vous vendez le bien qu'il loue après avoir divisé l'immeuble par lots. Vous vendez donc les appartements un à un à des acheteurs différents.

• Pour la vente en bloc : en cas de vente en totalité et en une seule fois d'un immeuble à usage d'habitation de plus de 5 logements. Si l'acquéreur s'engage à proroger le bail durant 6 ans à compter de la date d'achat, le droit de préemption du locataire est écarté.

Dans les 2 hypothèses, si le locataire exerce son droit de préemption et décide d'acheter le bien, le bail prend automatiquement fin. En revanche, si le locataire ne préempte pas, le bail continue et est transmis à l'acquéreur.

4. Quelles sont vos obligations vis-à-vis de votre locataire ? 

En pratique, vous n’avez aucune obligation d’information particulière. Vous devrez toutefois voir avec votre locataire pour l’informer des visites à venir.

 
Bien que vous n’ayez pas l’obligation de le faire dans le cas de la vente d’un bien occupé, vous pouvez, si vous le souhaitez, proposer au locataire d’acheter le logement.

 
L’acquéreur, nouvellement propriétaire, devra, quant à lui, informer par écrit, le locataire de son nom ou sa dénomination et de son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

 
5. Quelles sont vos obligations vis-à-vis de l’acquéreur ? 

Etant donné que vous lui vendez un bien loué,  vous êtes dans l'obligation de lui transmettre le bail, ainsi que l’ensemble des diagnostics et l’acte de cautionnement. 
En ce qui concerne le dépôt de garantie, la question doit être envisagée dès le compromis de vente. C’est l’acquéreur, qui en tant que nouveau bailleur, en sera redevable à la fin du bail.