Obligations du propriétaire partie 2

OBLIGATIONS D'UN PROPRIÉTAIRE ENVERS SON LOCATAIRE

Entretien du logement

À vous de remédier à la vétusté des équipements, sauf pour les réfections du quotidien. Le bailleur est tenu de conserver le logement "en bon état d’usage" et d’y faire toutes les réparations requises, à l’exception des réfections courantes, à la charge du locataire. Outre les travaux à faire tous les dix ou vingt ans sur le gros œuvre (toiture, façades, etc.), il s’agit de remédier au vieillissement des équipements (fenêtres, portes, peintures, etc.), sauf si le locataire est en cause suite à une utilisation anormale de ces éléments, auquel cas c’est lui le responsable.

L’obligation d’entretien du propriétaire est permanente, dit la loi, il n’a donc pas à attendre pour intervenir que le locataire se plaigne. Dans les faits, ce dernier doit cependant avertir le propriétaire s’il est le seul à pouvoir constater les problèmes.

A signaler : il existe une grille de vétusté qui, si elle figure dans le contrat de bail, peut servir de référence pour évaluer la durée de vie normale des équipements et ainsi déterminer à qui il revient de payer la facture. Faute de grille et en cas de désaccord, l'appréciation de la vétusté sera laissée au juge ou à la commission de conciliation.

Travaux d’amélioration

On ne peut pas vous les imposer, mais vous pouvez y trouver intérêt. Un propriétaire ne peut pas être contraint par son locataire à effectuer des travaux d’amélioration, visant à rendre l’habitation plus agréable. Mais il peut y trouver des avantages, ne serait-ce que l’augmentation de la valeur de son bien. Il peut aussi le louer plus cher, soit en cours de bail (si le locataire est d’accord), soit au renouvellement de bail, y compris si le logement est situé dans une zone tendue donc soumise à un encadrement des loyers.

Encore faut-il s’entendre sur la notion "d’amélioration. Ce sont, selon la loi, des travaux apportant soit un équipement nouveau ou des prestations de meilleure qualité (création d’un ascenseur), soit une plus grande sécurité pour les biens et les personnes (pose d’un Digicode).

Il appartient alors aux deux parties de prévoir dans le bail – ou d’ajouter plus tard via un avenant – que le loyer sera majoré dès la fin des travaux. Un accord verbal ne suffisant pas, le montant de cette hausse doit être noté par écrit. Pour éviter tout malentendu, mieux vaut préciser le délai de réalisation des travaux et leurs modalités d’exécution (par exemple, l’installation d’un échafaudage, susceptible de gêner le locataire).

Réparations ou remplacement des équipements endommagés : qui règle la note ?

Les grosses réfections pour le bailleur, les petites pour le locataire, dit la loi. Huit cas concrets afin d’éviter toute mauvaise interprétation.

• Électricité : mise aux normes et remplacement du circuit : à la charge du propriétaire. Interrupteurs, prises et ampoules : à la charge du locataire.

• Sanitaires : seules les pièces amovibles (flexibles de douche, système de chasse d’eau, joints, etc.) sont de la poche du locataire.

• Plomberie : siphons, robinets, canalisations, etc.  : les factures sont au nom du bailleur (sauf le débouchage des conduits).

• Chauffage : le locataire paie pour l’entretien de la chaudière (y compris le ramonage), le propriétaire pour tout le reste : ballon, radiateurs, thermostats, etc.

• Gaz : seul le changement des tuyaux usagés doit être payé par le locataire, le propriétaire étant comptable du bon fonctionnement des appareils.

• Murs et sols : le locataire se charge des interventions partielles (carreau de carrelage, lame de parquet, etc.), le propriétaire des remises en état complètes (peintures et revêtements de sol à refaire, etc.).

La procédure à suivre en cas de litige avec son locataire

C’est le tribunal d’instance qui est compétent en matière de conflits locatifs. Il doit être saisi par huissier (ou simple déclaration au greffe si le différend porte sur moins de 4.000  euros). Les délais d’audience sont longs (trois à six mois), l’aide d’un avocat est conseillée si le dossier est technique (comptez 1.000 euros minimum), et il faut attendre un bon mois avant d’obtenir un jugement.

Voilà pourquoi, quel que soit le litige (loyer, réparations, état des lieux, etc.), il est préférable de saisir d’abord la commission de conciliation, présente dans chaque département. La procédure est simple, rapide (deux mois maximum) et gratuite. Composée de représentants de bailleurs et de locataires, elle permet souvent de trouver un accord amiable. En cas d’échec, son avis pourra être présenté au juge et peser sur sa décision.

Source : https://www.capital.fr/immobilier/obligations-dun-proprietaire-envers-son-locataire-1351117