Obligations du propriétaire partie 1

OBLIGATIONS D'UN PROPRIÉTAIRE ENVERS SON LOCATAIRE

Louer un logement ne signifie pas seulement fournir des mètres carrés à votre locataire. Vous devez mettre à sa disposition un espace de vie décent, c’est-à-dire respectueux de sa sécurité et de sa santé. Le logement doit évidemment être en bon état, sans équipements défectueux ni travaux à prévoir. Enfin, il est en droit de vivre paisiblement chez lui : pas de voisins tapageurs, pas d’ascenseur en panne. C’est à vous de faire le nécessaire pour lui garantir cette tranquillité.

Logement décent

Tout logement destiné à la location doit être "décent". Autrement dit, il doit respecter un certain nombre d’exigences le rendant conforme à un usage d’habitation. La plus importante concerne la sécurité et la santé des locataires, ce qui suppose l’existence d’une toiture étanche, d’escaliers, de balcons, fenêtres et garde-corps assez solides pour éviter la chute d’une personne, de matériaux ou de canalisations sans plomb ni amiante, d’installations électriques, de gaz et d’eau fiables, d’un éclairage naturel "suffisant" dans les pièces principales.

D’autres éléments de confort sont requis, comme un système d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées, une cuisine convenablement équipée (prises électriques supportant des appareils de cuisson, évier, etc.) ou encore une installation sanitaire séparée avec toilettes, baignoire ou douche.

A noter qu’un WC sur le palier est toléré dans le cas d’un logement d’une seule pièce. Depuis l’an passé, deux nouveaux critères de décence sont apparus : l’étanchéité à l’air (protection contre les infiltrations toxiques) et l’efficacité de l’aération (dispositifs de ventilation). Naturellement, le logement loué doit aussi disposer d’une surface minimale, à savoir une pièce principale d’au moins 9 mètres carrés et dotée d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, soit un volume minimal de 20 mètres cubes.

Bon état du logement

Si des travaux restent à faire, le locataire peut exiger le versement d’un dédommagement. Est considéré comme en bon état un logement dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement et vivre normalement. Le bailleur n’a pas l’obligation pour autant de le remettre à neuf, mais il doit s’assurer que les lieux sont propres, prêts à être habités, et comprennent des équipements qui fonctionnent. Tous les travaux permettant une utilisation normale du logement doivent donc avoir été réalisés avant l’arrivée du locataire, lequel, si ce n’est pas le cas, peut mettre en demeure le propriétaire de les faire exécuter ou exiger un dédommagement financier.

Le bail peut toutefois prévoir que le locataire se chargera de certains travaux. Encore faut-il qu’il s’agisse de finitions et non de gros travaux, qui relèvent, eux, de la responsabilité du bailleur. Une clause doit alors prévoir les modalités de leur imputation sur le loyer.

A savoir : sauf danger immédiat, un locataire ne peut pas exiger du propriétaire qu’il mette les équipements du bien en conformité avec des normes rendues obligatoires plusieurs années après la signature du bail.

Tranquillité

Si les voisins du locataire occasionnent trop de nuisances, vous devez intervenir. Le propriétaire doit garantir à son locataire une "jouissance paisible des lieux". Cette obligation vise d’abord les troubles qu’il pourrait causer lui-même, par exemple en supprimant une prestation prévue par le bail (gardiennage, utilisation de l’antenne de télévision collective, etc.) ou en modifiant la configuration des lieux (suppression d’un escalier de service, accès au parking rendu plus difficile, etc.). Le locataire est également autorisé à considérer comme un trouble le fait que le propriétaire s’introduise chez lui sans autorisation, notamment pour faire visiter le logement ou vérifier que tout est en ordre.

La tranquillité des lieux peut aussi être affectée par des troubles de jouissance causés par des tiers. S’il s’agit de voisins à qui il arrive parfois d’être un peu bruyants, c’est bien sûr au locataire d’intervenir. Mais si les nuisances sonores produites l’empêchent très régulièrement de dormir, le propriétaire devra faire le nécessaire pour mettre un terme à la situation. Tout comme il sera responsable des désagréments dus à la rupture d’une canalisation ou à l’immobilisation d’un ascenseur pendant une longue ­durée. C’est à lui, en effet, qu’il appartient de faire exécuter dans les meilleurs délais les réparations qui s’imposent.

 Source : https://www.capital.fr/immobilier/obligations-dun-proprietaire-envers-son-locataire-1351117