Augmentation du loyer avec l'IRL

AUGMENTATION DU LOYER AVEC L'IRL

L’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’Insee sert à calculer les augmentations de loyers en cours de bail, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles de loyer que peuvent exiger les propriétaires. Dans les grandes agglomérations, il doit également être utilisé à l’arrivée d’un nouveau locataire. Explications et exceptions à la règle.

Un bailleur (particulier ou professionnel) doit se baser sur l’IRL lorsqu’il souhaite augmenter le loyer de la location en cours de bail. Pour pratiquer cette révision annuelle, il doit inscrire une clause d’indexation dans le contrat de location. Dans le cas contraire, le loyer acquitté par le locataire reste constant jusqu’à la fin du bail ou sa rupture (départ du locataire, expulsion…).

Cependant , il ne suffit pas d’inscrire une clause de révision annuelle dans le bail pour revaloriser le loyer en fonction de l’IRL. Chaque année, le propriétaire doit signaler son intention au locataire, par écrit (lettre, mail...). Il dispose d’un an pour agir à compter de la date de révision annuelle. Sans quoi, le loyer ne bouge pas. Son augmentation est effective à compter de la demande du bailleur.

Indice à prendre en compte

La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail (date convenue entre le bailleur et le locataire ou date d'anniversaire du bail). Si la date n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'INSEE lors de la signature du bail.

BON A SAVOIR : Depuis la loi ALUR du 27 mars 2014, même en présence d'une clause d'indexation, la révision n'est plus automatique. Le bailleur dispose d'1 an pour la réclamer à son locataire (contre 5 ans auparavant).

Méthode de calcul

Pour calculer l'augmentation du montant du loyer, le propriétaire doit avoir pris connaissance des 3 éléments suivants :

• Montant du loyer hors charges
• Nouvel IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'INSEE au moment de la signature du bail)
• IRL du même trimestre de l'année précédente.

La méthode de calcul de l’augmentation de loyer est la suivante : Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Exemple : 

Par exemple, un bail signé le 03 mars 2018 moyennant un loyer mensuel hors charges de 500 €, peut être réévalué au 03 mars 2019. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 4ème trimestre 2017 (= janvier 2018), soit 126,82. Le nouvel indice publié à la date de réévaluation est celui du 4ème trimestre 2018 (= janvier 2019), soit 129,03.

Au 03 mars 2019, date de la première révision, le montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 129,03 / 126,82 = 508,71 €

ATTENTION : Si le propriétaire ne procède pas à la révision du loyer en 2019 et 2020, et qu'il souhaite le faire pour 2021, il ne pourra pas prendre les mêmes indices, et devra utiliser ceux des années correspondantes.

Exemple :

Reprenons le bail signé le 03 mars 2018. Le propriétaire ne procède pas à la révision des loyers en 2019 et 2020. En 2021, il devra utiliser l'indice du 4ème trimestre 2020 (= janvier 2021) et celui du 4ème trimestre 2019 (= janvier 2020) et non plus celui de 2018.

Le montant du loyer sera donc le suivant : 500 € x 130,52 / 130,26 = 500, 99€

Pour vous aider, vous pouvez utiliser le simulateur de calcul de révision des loyers.

BON A SAVOIR : le loyer d'un logement HLM est révisé en fonction de l'IRL selon des conditions particulières.

Exceptions à l'IRL 

•  Travaux d'amélioration en cours de bail

Le bailleur qui réalise des travaux d'amélioration en cours de bail a le droit de majorer le loyer après leur achèvement sans tenir compte de l'IRL. Toutefois, pour appliquer cette augmentation, bailleur et locataire doivent s'être préalablement mis d'accord. La nature des travaux et la majoration de loyer sont à préciser dans une clause de travaux d'amélioration insérée dans le bail dès la signature initiale ou par avenant. 

Il s'agit de travaux qui apportent un confort supplémentaire (exemple: pose de double vitrage, installation d'un ascenseur...), une plus grande sécurité, ou ceux qui diminuent les dépenses d'entretien dans le logement loué ou les parties communes.

Ne sont pas concernés : les travaux d'entretien courant (exemple: changement d'une chaudière défectueuse), de mise aux normes électriques, ou qui relèvent des gros travaux qui incombent seul au propriétaire.

• Travaux entre deux locataires

Les bailleurs soumis à l’encadrement des loyers à la relocation ont également la possibilité de s’en défaire lorsqu’ils réalisent des travaux avant l’arrivée du nouveau locataire. Plus précisément, les travaux doivent être réalisés moins de six mois avant son entrée dans les lieux et leur montant doit être égal ou supérieur au dernier loyer annuel (douze derniers mois).

Dans cette situation, un propriétaire peut augmenter le loyer annuel à hauteur de 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

RECAP

Une augmentation du loyer n'est possible que si le bail contient une clause la prévoyant. La réévaluation interviendra chaque année, à la date convenue dans le contrat ou, à défaut, à la date d'anniversaire du bail. L'augmentation ne peut excéder la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. La clause d'indexation doit prévoir la date de revalorisation du loyer et le trimestre d'IRL utilisé. A défaut, elle se fera à la date d'anniversaire du bail et au dernier indice publié à la date de signature du bail.  

BON A SAVOIR : Si le bail mentionne une indexation en fonction "de la variation de l'IRL", le loyer pourra baisser si l'IRL diminue.