Lors d’une vente d’un bien immobilier, deux parties doivent se mettre d’accord : le vendeur et l’acheteur s’entendent sur le prix du bien avant de signer un avant-contrat. Un acte qui scelle l’accord entre les deux mais dont il est possible de se libérer. Selon certaines conditions, une vente immobilière peut être annulée.
Le délai de rétractation de dix jours
Avant une vente définitive d'un bien immobilier, l’acheteur et le vendeur doivent passer par la signature d’un avant contrat, une promesse synallagmatique, appelée plus communément compromis de vente ou promesse de vente. Dans tous les cas, l’acheteur dispose d’un délai de rétraction de dix jours.
Depuis la loi Macron (2015), il est de 10 jours, qui s'appliquent à partir du lendemain de la réception du contrat. Si le 10ème jour est un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est étendu jusqu'au prochain jour ouvré.
Pour l'exercer, l'acquéreur doit notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le délai de rétractation fonctionne de manière unilatérale, sur décision de l'acquéreur, sans avoir besoin de motif. Il n'entraîne aucune pénalité, et ne permet pas au vendeur de conserver l'indemnité d'immobilisation.
Après un acte de vente sans avant-contrat
Ceci est un cas très particulier : dans l'éventualité rare d'un acte de vente signé sans avant-contrat, un délai de rétractation s'applique après la signature de l'acte authentique chez le notaire. Il est également de 10 jours, avec les mêmes conditions que précédemment expliqué.
Il est à noter que dans le cas d'une vente à distance faisant suite à un démarchage, le délai de rétractation est étendu à 14 jours.
Vente immobilière : les conditions suspensives
Quelle que soit la nature de l’avant-contrat de vente (compromis de vente, promesse d’achat, contrat de réservation, etc.) il doit toujours y figurer des clauses suspensives. Elles ont pour but d’annuler la vente en fonction d’évènements incertains. Certaines clauses suspensives sont même obligatoires :
si l’acheteur souscrit un prêt pour financer son achat immobilier, la clause mise en place par la loi dite Scrivener du 13 juillet 1979 annule la vente si le prêt n’est pas accordé à l’acheteur. Pour faire annuler la vente, l’acheteur devra justifier de trois refus de trois banques différentes. D’autres clauses suspensives peuvent être rédigées :
- liées à l’obtention d’un permis de construire ;
- délivrance d’un certificat d’urbanisme ;
- vente d’un bien de l’acheteur, etc..
Changer d’avis après le délai de réflexion
Si le délai de réflexion est passé et sans clause suspensive correspondante, il est toujours possible d’annuler une vente après la signature d’un avant-contrat. Les conditions varient en fonction de la nature de cet avant-contrat. Dans le cas de la signature d’une promesse de vente par exemple, une indemnité d’immobilisation d’au maximum 10 % du prix de vente est versée. Si la vente est annulée, le vendeur est en droit de conserver cette indemnité.
La garantie des vices cachés
Une fois la vente effectuée et après avoir emménagé, l’acquéreur peut revenir sur l’acte de vente en cas de découverte de vices cachés. L’acheteur doit alors prouver qu’il n’avait pas eu connaissance du défaut en question avant l’achat. En cas de mauvais foi avérée du vendeur, l’acheteur pourra alors soit engager une action dite estimatoire et demander une restitution partielle du prix de vente, soit engager une action dite rédhibitoire qui annule complètement la vente.
L'annulation de la vente pour dol
Avant et après la signature de l'avant-contrat, le vendeur a la responsabilité d'informer l'acquéreur de façon exhaustive, afin que ce dernier dispose de toutes les informations nécessaire à la décision d'achat. Cela est notamment encadré par les diagnostics techniques obligatoires, qui permettent de renseigner l'acheteur sur l'état du bien et sur les nuisances environnantes.
Dans le cas où il est avéré que le vendeur a dissimulé une information importante, l'acquéreur peut invoquer le dol pour recourir en justice. Il va alors demander des dédommagements, voire faire annuler la vente immobilière. Des exemples de dols peuvent être l'implantation imminente d'une source de nuisances à proximité, ou bien des défauts majeurs dans la structure de l'immeuble.
L'annulation de vente pour lésion
Enfin, la lésion peut être invoqué par un vendeur s'il estime que le bien a été cédé à un prix exceptionnellement bas. On considère qu'il y a lésion si le prix du bien est inférieur à 5/12 du prix du marché. Dans ce cas, un vendeur peut tenter une action pour obtenir un dédommagement ou faire annuler la vente.
